Κερδίστε χρήματα από επενδύσεις σε ακίνητα

Όταν πρόκειται να κερδίσετε χρήματα από επενδύσεις σε ακίνητα, υπάρχουν μόνο μερικοί τρόποι για να το κάνετε. Αν και οι έννοιες είναι απλές στην κατανόηση, μην ξεγελιέστε στο να σκεφτείτε ότι μπορούν να εφαρμοστούν και να εκτελεστούν εύκολα. Η κατανόηση των βασικών στοιχείων του ακινήτου μπορεί να βοηθήσει τους επενδυτές να εργαστούν για να μεγιστοποιήσουν τα κέρδη τους. Η ακίνητη περιουσία δίνει στους επενδυτές μια άλλη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων χαρτοφυλακίου, αυξάνει τη διαφοροποίηση και μπορεί να περιορίσει τους κινδύνους εάν προσεγγιστεί σωστά.

Υπάρχουν τρεις βασικοί τρόποι με τους οποίους οι επενδυτές θα μπορούσαν ενδεχομένως να κερδίσουν χρήματα από ακίνητα:

1. Αύξηση της αξίας των ακινήτων
2. Έσοδα από ενοίκια που εισπράττονται με μίσθωση του ακινήτου σε ενοικιαστές
3. Κέρδη που προκύπτουν από επιχειρηματική δραστηριότητα που εξαρτάται από το ακίνητο

Φυσικά, υπάρχουν πάντα άλλοι τρόποι να επωφεληθούν άμεσα ή έμμεσα από επενδύσεις σε ακίνητα, όπως να μάθουν να εξειδικεύονται σε πιο εσωτερικούς τομείς όπως τα πιστοποιητικά φορολογικής υποχρέωσης. Ωστόσο, τα τρία στοιχεία που αναφέρονται παραπάνω αντιπροσωπεύουν τη συντριπτική πλειονότητα των παθητικών εσόδων - και των τελικών περιουσιών - που έχουν πραγματοποιηθεί στον κλάδο των ακινήτων.

Αύξηση ακινήτων στην αξία ακινήτων

Πρώτον, είναι σημαντικό να καταλάβετε ότι οι τιμές ιδιοτήτων δεν αυξάνονται πάντα. Αυτή η έλλειψη αύξησης περιουσιακών στοιχείων μπορεί να γίνει οδυνηρά εμφανής σε περιόδους όπως τα τέλη της δεκαετίας του 1980 και στις αρχές της δεκαετίας του 1990 και τα έτη 2007-2009 όταν η αγορά ακινήτων κατέρρευσε. Στην πραγματικότητα, σε πολλές περιπτώσεις, οι αξίες ακινήτων σπάνια ξεπέρασαν τον πληθωρισμό - η αύξηση μέσες τιμές σε μια οικονομία.

Για παράδειγμα, εάν έχετε ιδιοκτησία 500.000 $ και ο πληθωρισμός είναι 3%, η ιδιοκτησία σας μπορεί να πουλήσει για 515.000 $ (500.000 x 1,03%), αλλά δεν είστε πλουσιότεροι από ό, τι πέρυσι. Δηλαδή, μπορείτε ακόμα να αγοράσετε την ίδια ποσότητα γάλακτος, ψωμιού, τυριού, λαδιού, βενζίνης και άλλων προϊόντων (αλήθεια, το τυρί μπορεί να μειωθεί φέτος και η βενζίνη να αυξηθεί, αλλά το βιοτικό σας επίπεδο θα παραμείνει περίπου το ίδιο). Ο λόγος είναι ότι το κέρδος των 15.000 $ δεν ήταν πραγματικό. Ήταν ονομαστική και δεν είχε πραγματικό αντίκτυπο επειδή η αύξηση οφειλόταν στον συνολικό πληθωρισμό.

Πληθωρισμός και επενδύσεις σε ακίνητα

Όταν συμβαίνει πληθωρισμός, ένα δολάριο έχει λιγότερη αγοραστική δύναμη. Αυτό συμβαίνει επειδή η κυβέρνηση πρέπει να δημιουργήσει-εκτυπώσει χρήματα όταν ξοδεύει περισσότερα από όσα εισπράττει μέσω των φόρων. το δολάριο χάνει αξία και αξίζει λιγότερο από ό, τι στο παρελθόν.

Ένας από τους τρόπους με τους οποίους οι πιο έξυπνοι επενδυτές ακινήτων μπορούν να βγάλουν λεφτά σε ακίνητα είναι να εκμεταλλευτούν μια κατάσταση που φαίνεται να εμφανίζεται κάθε λίγες δεκαετίες. Το κάνουν αυτό όταν ο πληθωρισμός αναμένεται να υπερβεί το τρέχον επιτόκιο του μακροπρόθεσμου χρέους. Κατά τη διάρκεια αυτών των περιπτώσεων, μπορεί να βρείτε ανθρώπους που είναι πρόθυμοι να στοιχηματίσουν αγοράζοντας ακίνητα, δανείζοντας χρήματα για να χρηματοδοτήσουν την αγορά και, στη συνέχεια, περιμένετε να αυξηθεί ο πληθωρισμός .

Καθώς ο πληθωρισμός ανεβαίνει, αυτοί οι επενδυτές μπορούν να εξοφλήσουν τις υποθήκες με δολάρια που αξίζουν πολύ λιγότερο. Αυτή η κατάσταση αποτελεί μεταφορά από αποταμιευτές σε οφειλέτες. Είδατε πολλούς επενδυτές ακινήτων να κερδίζουν χρήματα με αυτόν τον τρόπο στις δεκαετίες του 1970 και στις αρχές της δεκαετίας του 1980. Ο πληθωρισμός ήταν εκτός ελέγχου έως ότου ο Paul Volcker Jr.-πρόεδρος της Federal Reserve μεταξύ 1979 και 1987- πήρε 2x4 στην πλάτη του και το έφερε υπό έλεγχο αυξάνοντας δραστικά τα επιτόκια.

Κυκλικά προσαρμοσμένες αγορές ποσοστού ανώτατου ορίου

Το κόλπο είναι να αγοράσετε όταν τα κυκλικά προσαρμοσμένα ποσοστά ανώτατου ορίου - το ποσοστό απόδοσης μιας επένδυσης σε ακίνητα - είναι ελκυστικά. Αγοράζετε όταν νομίζετε ότι υπάρχει ένας συγκεκριμένος λόγος ότι ένα συγκεκριμένο κομμάτι ακίνητης περιουσίας θα αξίζει κάποια μέρα περισσότερο από το σημερινό ανώτατο όριο που υποδεικνύει ότι πρέπει να είναι.

Για παράδειγμα, οι προγραμματιστές ακινήτων μπορούν να εξετάσουν ένα έργο ή ανάπτυξη, την οικονομική κατάσταση γύρω από αυτό το έργο ή την τιμή του ακινήτου και να καθορίσουν ένα μελλοντικό εισόδημα από ενοίκια για να υποστηρίξουν την τρέχουσα αποτίμηση. Η τρέχουσα τιμή θα μπορούσε διαφορετικά να φαίνεται πολύ ακριβή με βάση τις τρέχουσες συνθήκες που περιβάλλουν την ανάπτυξη. Ωστόσο, επειδή κατανοούν τα οικονομικά, τους παράγοντες της αγοράς και τους καταναλωτές, αυτοί οι επενδυτές μπορούν να δουν τη μελλοντική κερδοφορία.

Ίσως έχετε δει ένα φοβερό παλιό ξενοδοχείο σε ένα μεγάλο κομμάτι γης να μετατρέπεται σε ένα πολυσύχναστο εμπορικό κέντρο με κτίρια γραφείων που αντλούν σημαντικά ενοίκια για τον ιδιοκτήτη. Απουσία αυτών των ταμειακών ροών, της καθαρής παρούσας αξίας, υποθέτετε σε κάποιο βαθμό ή άλλο, ανεξάρτητα από το τι λέτε στον εαυτό σας. Θα χρειαστείτε είτε σημαντικό πληθωρισμό στο ονομαστικό νόμισμα - εάν χρησιμοποιείτε χρέος για να χρηματοδοτήσετε την αγορά - για να σας εξοικονομήσουμε χρήματα. Θα μπορούσατε επίσης να εξαρτηθείτε από κάποιο είδος συμβάντος χαμηλής πιθανότητας για να επιλύσετε υπέρ σας.

Ενοικίαση ως επένδυση σε ακίνητα

Το να κερδίζετε χρήματα από την είσπραξη ενοικίου είναι τόσο απλό που κάθε 6χρονος που έχει παίξει ποτέ ένα παιχνίδι Monopoly καταλαβαίνει σε σπλαχνικό επίπεδο πώς λειτουργούν τα βασικά. Εάν διαθέτετε σπίτι, πολυκατοικία, κτίριο γραφείων, ξενοδοχείο ή οποιαδήποτε άλλη επένδυση σε ακίνητα, μπορείτε να χρεώσετε ενοίκια ατόμων για να τους επιτρέψετε να χρησιμοποιούν την ιδιοκτησία ή την εγκατάσταση.

Φυσικά, το απλό και εύκολο δεν είναι το ίδιο πράγμα. Εάν διαθέτετε πολυκατοικίες ή ενοικιαζόμενα σπίτια, μπορεί να αντιμετωπίσετε τα πάντα, από σπασμένες τουαλέτες έως ενοικιαστές που λειτουργούν με εργαστήρια.Εάν διαθέτετε εμπορικά κέντρα ή κτίρια γραφείων, ίσως χρειαστεί να ασχοληθείτε με μια επιχείρηση που εκμισθώθηκε από την πτώχευσή σας. Εάν διαθέτετε βιομηχανικές αποθήκες, ίσως βρεθείτε να αντιμετωπίζετε περιβαλλοντικές έρευνες για τις ενέργειες των ενοικιαστών που χρησιμοποίησαν την ιδιοκτησία σας. Εάν διαθέτετε μονάδες αποθήκευσης, η κλοπή μπορεί να είναι ανησυχητική. Οι επενδύσεις σε ενοικίαση ακινήτων δεν είναι ο τύπος στον οποίο μπορείτε να τηλεφωνήσετε και να περιμένετε τα πάντα να πάνε καλά.

Χρήση του ανώτατου επιτοκίου για σύγκριση των επενδύσεων

Τα καλά νέα είναι ότι υπάρχουν διαθέσιμα εργαλεία που διευκολύνουν τις συγκρίσεις μεταξύ πιθανών επενδύσεων σε ακίνητα. Ένα από αυτά, το οποίο θα γίνει πολύτιμο για εσάς στην προσπάθειά σας να κερδίσετε χρήματα από την ακίνητη περιουσία είναι μια ειδική οικονομική αναλογία που ονομάζεται επιτόκιο κεφαλαιοποίησης (ανώτατο όριο). Τα ποσοστά ανώτατου ορίου δείχνουν το ποσοστό απόδοσης μιας εμπορικής επένδυσης σε ακίνητα. Βασίζεται από το καθαρό εισόδημα που θα παράγει το ακίνητο.

Εάν μια ιδιοκτησία κερδίζει 100.000 $ ετησίως και πουλάει για 1.000.000 $, θα διαιρέσατε τα κέρδη (100.000 $) με την τιμή (1.000.000 $) και θα λάβετε 0,1 ή 10%. Αυτό σημαίνει ότι το ανώτατο όριο του ακινήτου είναι 10%, ή ότι θα κερδίσετε το αναμενόμενο 10% της επένδυσής σας εάν πληρώνατε για το ακίνητο εξ ολοκλήρου σε μετρητά και χωρίς χρέος.

Ακριβώς όπως ένα απόθεμα αξίζει τελικά μόνο την καθαρή παρούσα αξία των προεξοφλημένων ταμειακών ροών του, ένα ακίνητο αξίζει τελικά έναν συνδυασμό:

• Το βοηθητικό πρόγραμμα που δημιουργεί η ιδιοκτησία για τον ιδιοκτήτη του
• Οι καθαρές τρέχουσες ταμειακές ροές που παράγει σε σχέση με την τιμή που πληρώθηκε

Έσοδα από ενοίκια ως περιθώριο ασφάλειας

Το εισόδημα από ενοίκια μπορεί να είναι ένα περιθώριο ασφάλειας που σας προστατεύει κατά την οικονομική ύφεση ή κατάρρευση. Ορισμένοι τύποι επενδύσεων σε ακίνητα μπορεί να ταιριάζουν καλύτερα για το σκοπό αυτό. Οι μισθώσεις και τα ενοίκια μπορούν να είναι σχετικά ασφαλές εισόδημα.

Για να επιστρέψετε στην προηγούμενη συζήτησή μας, σχετικά με τις προκλήσεις της δημιουργίας χρημάτων από ακίνητα-κτίρια γραφείων, μπορείτε να δώσετε μια εικόνα. Συνήθως αυτές οι ιδιότητες περιλαμβάνουν μακροχρόνιες πολυετείς μισθώσεις. Αγοράστε ένα στη σωστή τιμή, τη σωστή στιγμή, και με τον κατάλληλο μισθωτή και λήξη μίσθωσης, και θα μπορούσατε να ταξιδέψετε μέσω μιας κατάρρευσης ακινήτων. Θα συλλέγατε ελέγχους ενοικίασης άνω του μέσου όρου που πρέπει να παρέχουν οι εταιρείες που εκμισθώνουν από εσάς, λόγω της συμφωνίας μίσθωσης που υπέγραψαν, ακόμη και όταν οι χαμηλότερες τιμές είναι διαθέσιμες αλλού. Λάβετε το λάθος, ωστόσο, και θα μπορούσατε να κλειδωθείτε στις επιστροφές sub-par πολύ μετά την ανάκαμψη της αγοράς.

Χρήματα από επιχειρηματικές δραστηριότητες Real Estate

Ο τελικός τρόπος για να κερδίσετε χρήματα από επενδύσεις σε ακίνητα περιλαμβάνει ειδικές υπηρεσίες και επιχειρηματικές δραστηριότητες. Εάν διαθέτετε ξενοδοχείο, ενδέχεται να πουλάτε ταινίες κατά παραγγελία στους καλεσμένους σας. Εάν έχετε ένα κτίριο γραφείων, μπορείτε να κερδίσετε χρήματα από μηχανήματα αυτόματης πώλησης και γκαράζ. Εάν διαθέτετε πλυντήριο αυτοκινήτων, μπορείτε να κερδίσετε χρήματα από ηλεκτρικές σκούπες που ελέγχονται από το χρόνο.

Αυτές οι επενδύσεις απαιτούν σχεδόν πάντα γνώσεις υπο-ειδικότητας. Για παράδειγμα, μερικοί άνθρωποι ξοδεύουν ολόκληρη την καριέρα τους με εξειδίκευση στο σχεδιασμό, την κατασκευή, την ιδιοκτησία και τη λειτουργία πλυσίματος αυτοκινήτων. Για εκείνους που ανεβαίνουν στην κορυφή του τομέα τους και κατανοούν τις περιπλοκές μιας συγκεκριμένης αγοράς, η ευκαιρία να κερδίσετε χρήματα μπορεί να είναι ατελείωτη.

Άλλες ιδέες επένδυσης σε ακίνητα

Ωστόσο, υπάρχουν και άλλες επενδυτικές ευκαιρίες σε ακίνητα. Μπορείτε να επενδύσετε σε επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs). Οι δημόσιες συναλλαγές REIT εκδίδουν μετοχές και διαπραγματεύονται σε χρηματιστήριο, ενώ οι ιδιωτικές REIT ή οι μη διαπραγματεύσιμες REIT δεν είναι διαθέσιμες σε κανένα χρηματιστήριο. Όλοι οι τύποι REIT θα επικεντρωθούν σε συγκεκριμένους τομείς της αγοράς ακινήτων, όπως γηροκομεία ή εμπορικά κέντρα. Υπάρχουν επίσης πολλά αμοιβαία κεφάλαια (ETF) και αμοιβαία κεφάλαια που στοχεύουν στον επενδυτή ακινήτων επενδύοντας σε REIT και άλλες επενδύσεις στον τομέα των ακινήτων.